Информация от 30.06.2009 г № 01-2102
О государственной регистрации прав на основании актов приемки в эксплуатацию законченных строительством объектов
В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
Факт создания объекта недвижимости и соответствие такого объекта утвержденному проекту официально признается уполномоченным органом (приемочной комиссией) при приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию.
Согласно ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) документом, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Указанный документ выдается уполномоченным органом государственной власти или органом местного самоуправления в порядке, установленном приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 19.10.2006 N 121 (далее - Приказ N 121).
Форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию утверждена постановлением Правительства Российской Федерации от 24.11.2005 N 698 "О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию" (далее - Постановление N 698).
Окончательно порядок оформления и выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию был урегулирован 08.12.2006, т.е. с момента вступления в силу Приказа N 121.
До 08.12.2006 на территории Приморского края применялся Порядок приемки в эксплуатацию законченных строительством объектов недвижимости, утвержденный постановлением Губернатора Приморского края от 31.03.2003 N 97 (далее - Порядок).
В соответствии с пунктами 4.1, 4.7 Порядка приемка законченного строительством объекта в эксплуатацию производилась путем принятия приемочной комиссией решения о соответствии этого объекта требованиям проектной документации, строительным нормам и правилам и возможности его эксплуатации, составления акта приемки, утверждения его органом, назначившим комиссию и регистрации инспекцией Государственного архитектурно-строительного надзора Приморского края (далее - инспекция ГАСН).
Принимая во внимание указанные положения Порядка, Управлением в качестве документа, свидетельствующего о соответствии законченного строительством объекта требованиям проектной документации, строительным нормам и правилам и возможности его эксплуатации, рассматривался акт приемки в эксплуатацию, зарегистрированный в установленном порядке, и, соответственно, признавались действительными акты, зарегистрированные инспекцией ГАСН до вступления в силу Приказа N 121.
Государственная регистрация права собственности на созданные объекты недвижимого имущества на основании актов приемки в эксплуатацию законченных строительством объектов, зарегистрированных инспекцией ГАСН после указанной даты, не производилась.
Согласно позиции Арбитражного суда Приморского края (постановление ФАС Дальневосточного округа от 16.04.2009 N ФОЗ-1346/2009) приемка законченного строительством объекта завершается составлением акта и его утверждением органом, назначившим комиссию. В связи с чем, регистрация акта приемки инспекцией ГАСН после 07.12.2006 не влияет на действительность акта приемки, если спорные объекты приняты в эксплуатацию до указанной даты.
Действительно, Порядком предусмотрено, что приемка законченного строительством объекта в эксплуатацию производится путем его предъявления приемочной комиссии и принятия последней решения о соответствии этого объекта требованиям проектной документации, строительным нормам и правилам и возможности его эксплуатации, составления акта приемки и утверждения его органом, назначившим комиссию (п. 4.4 Порядка). При этом в п. 6.6 определено, что полномочия комиссии прекращаются с момента утверждения акта приемки.
До утверждения акта приемки законченных строительством объектов в эксплуатацию запрещается их непосредственное использование по назначению (п. 4.6 Порядка).
Регистрация акта приемки в эксплуатацию законченных строительством объектов осуществляется инспекцией ГАСН после утверждения его органом, назначившим приемочную комиссию (п. 4.7 Порядка).
Кроме того, Порядком предусмотрены особенности приемки в эксплуатацию жилых домов, возводимых индивидуальными застройщиками.
В соответствии с пунктами 8.2, 8.3 Порядка приемка законченного строительством жилого дома завершается составлением акта приемки в эксплуатацию в трех экземплярах. После подписания акта приемки законченного строительством объекта индивидуального застройщика всеми представителями акт приемки представляется для регистрации в инспекцию ГАСН.
Таким образом, руководствуясь положениями действующего законодательства о градостроительной деятельности, Порядком, а также, учитывая судебную практику, Управлением было принято решение об изменении существующей практики государственной регистрации прав на созданные объекты недвижимого имущества на основании актов приемки в эксплуатацию законченных строительством объектов, которые зарегистрированы в инспекции ГАСН после 08.12.2006. В частности, решено осуществлять государственную регистрацию прав собственности на созданные объекты недвижимого имущества на основании актов приемки, утвержденных до 08.12.2006, либо, в случае отсутствия необходимости утверждения таких актов, - составленных до указанной даты.
Заместитель руководителя Управления
А.В.ДЬЯЧЕНКО