Письмо от 17.01.2007 г № 18/0045(03-14)
О налогообложении собственников земельных долей
На письмо по вопросу налогообложения собственников земельных долей Управление Роснедвижимости по Приморскому краю сообщает следующее:
1.Статьей 15 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Федеральный закон) установлено, что земельная доля (пай), полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу данного Федерального закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
Доля в праве не является земельным участком (объектом недвижимости) в соответствии с ст. 130 Гражданского кодекса и не подлежит постановке на кадастровый учет в соответствии с земельным законодательством (ст. 70 Земельного кодекса РФ, ст. 7, ст. 19 Федерального закона "О государственном земельном кадастре").
В целях защиты прав граждан и юридических лиц на земельные участки и земельные доли, установления четких, юридически оформленных взаимоотношений между собственниками земельных долей и теми сельхозпредприятиями, которые их используют для ведения сельхозпроизводства был принят Указ Президента РФ от 07.03.96 N 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю", который установил механизм реализации принятых ранее законодательных актов и указов о земле.
Фактически этим Указом право собственности на земельную долю приравнивалось к праву собственности на земельный участок, признавалось, что общая собственность на землю сельхозпредприятий, если она возникает, всегда является долевой, т.е. - это делимое имущество. Кроме того, Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 февраля 1995 года N 96 "О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев" был установлен порядок уплаты земельного налога, при котором при передаче земельной доли в аренду или в пользование, земельный налог по договору с собственником мог уплачиваться арендатором или пользователем.
Вышеуказанные нормативно-правовые акты утратили действие в 2003 году в связи с вступлением в силу Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Согласно главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ, ст. 606, ст. 607) в аренду, т.е. во временное возмездное владение и пользование, могут быть сданы вещи, например тот же земельный массив, участок. Но земельная доля не вещь, а доля в праве и в аренду сдана быть не может. Поэтому договоры аренды земельных долей - ничтожные, недействительные сделки, законодатель, исправляя свою же ошибку, Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" разрешил считать эти договоры действительными сделками до 27 января 2007 г. (ст. 16). За оставшееся до этого срока время договоры аренды земельных долей должны быть приведены в соответствие с законом, т.е. переоформить их в договоры аренды земельных участков, находящихся в общей долевой собственности.
Для этого каждому гражданину необходимо выполнить землеустроительные работы по определению границ передаваемого в аренду участка, в состав которого входят земельные доли, поставить его на кадастровый учет, получить в регистрационной палате новое свидетельство о праве собственности на земельный участок, заключить договор аренды и зарегистрировать его в регистрационной палате. Если это не будет сделано, то в силу закона руководитель сельхозорганизации уже 27 января 2007 года вправе издать приказ о том, что с этого дня все земельные доли находятся у него в доверительном управлении.
Примечание. 12.01.2007 года на пленарном заседании Государственной Думы РФ в третьем чтении был принят Закон "О внесении изменений в Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (в части продления срока приведения договоров аренды земельных долей в соответствие с требованиями гражданского законодательства).
2.Ставлю в известность, что размеры земельных участков выделяемых в счет земельных долей, указанных в правоустанавливающих документах для участников долевой собственности могут быть разными, поскольку каждый участник вправе устанавливать площадь большую или меньшую, чем площадь указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю, если увеличение или уменьшение площади, образуемого земельного участка осуществляется в пределах кадастровой стоимости, установленной для сельскохозяйственных угодий (ст. 13 ФЗ), либо в случаях, когда один участник общей долевой собственности имеет несколько долей, приобретенных (переданных ему) в результате сделок с земельными долями купля-продажа, дарение, наследование и т.п.).
Земельные доли, не выделенные в натуре (границы которых не определены на местности и не удостоверены в установленном порядке), не включены в Единый государственный реестр земель (ЕГРЗ) и не являются объектами кадастрового учета и кадастровой оценки.
На кадастровом учете стоят массивы полей (единые землепользования) бывших, а также вновь созданных сельскохозяйственных предприятий, находящиеся в долевой собственности граждан. По этим единым землепользованиям и произведена кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения.
Дольщики-арендодатели земельных долей не включены в базу данных Государственного земельного кадастра (ГЗК), и, конечно, сведения по кадастровой стоимости каждого правообладателя в базе данных ГЗК отсутствуют.
3.Управление Роснедвижимости и его структурные подразделения в районах и городах не ведут Реестр налогоплательщиков в отсутствие у них на то полномочий. Пунктом 12 ст. 396 Налогового кодекса РФ, определено, что органы, осуществляющие ведение государственного земельного кадастра, обязаны сообщать в налоговые органы сведения о земельных участках, признанных объектом налогообложения, а не о правообладателях.
Сведения о правообладателях в налоговые органы могут быть представлен органами кадастрового учета, если таковые имеются в ГЗК.
Актуализацией (уточнением списков дольщиков-арендодателей) должны заниматься уполномоченные органы местного самоуправления, в бюджете которого консолидируются налоговые платежи за землю, а также сельскохозяйственные предприятия, получающие прибыль от использования этих земельных долей.
4.Закон "О плате за землю" N 1738-1 от 11.10.1991 утратил силу, и ссылка на него некорректна.
Руководитель управления
В.Д.ШИЛЬНИКОВ