Письмо от 09.06.2005 г № 02-1983
Об особенностях государственной регистрации завершенного строительством объекта при наличии записи об ипотеке на не завершенный строительством объект
Главное управление Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю (далее - Главное управление) в связи с поступающими запросами, связанными с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, разъясняет следующее.
Вопрос:Каким образом в Главном управлении осуществляется государственная регистрация в случаях обращения с заявлениями о регистрации права на завершенный строительством объект недвижимости, в то время как в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) имеется запись о праве на данный, но еще не завершенный строительством объект при наличии записи об ипотеке на незавершенный строительством объект?
Ответ: Согласно ст. 76 ФЗ об ипотеке при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства не завершенным строительством объектом и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства.
В соответствии с Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90, если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства.
Изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 ст. 352 ГК РФ влечет прекращение залога. Ни ГК РФ, ни ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений. По смыслу ст. 76 ФЗ об ипотеке договор об ипотеке, предметом которого являлось строящееся жилое здание, без внесения в него каких-либо изменений и дополнений в части описания предмета ипотеки и его оценки и без регистрации таких изменений и дополнений распространяется на построенное жилое здание. Действующее законодательство не предусматривает погашение органом по регистрации прав на недвижимое имущество сделанной им в ЕГРП записи о регистрации договора об ипотеке объекта незавершенного строительства в случае завершения его строительства.
Учитывая вышеизложенное, Главное управление при регистрации прав на завершенный строительством объект в таких ситуациях руководствуется следующим.
Извещение организации (лица), оказавшего кредитную услугу (залогодержателя) в случае изменения предмета ипотеки (в данном случае завершения его строительства) не требуется. Не требуется также внесения изменений либо дополнений в договор ипотеки, зарегистрированный в ЕГРП, в части описания его предмета. Однако, учитывая то, что на регистрацию представляются документы о регистрации прав на новый (уже завершенный строительством) объект, необходимо подавать заявление о регистрации права с соответствующей оплатой. При этом записи об ипотеке автоматически переносятся в раздел ЕГРП с записью о новом праве на завершенный строительством объект.
И.о. зам. руководителя
Главного управления
А.А.КУРКИНА