Письмо от 17.02.2004 г № 281-04
О порядке предоставления информации из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в связи с принятием Федерального закона от 09.06.2003 N 69-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“»
Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Приморского края (далее - учреждение юстиции) в связи с поступающими запросами, связанными с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, разъясняет следующее.
Вопрос:Изменился ли порядок выдачи информации из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в связи с внесением поправок Федеральным законом от 09.06.2003 N 69-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с 18.09.2003.
Ответ: В соответствии с изменениями, внесенными в ст. 7 ФЗ "О государственной регистрации и сделок с ним" (далее - ФЗ о регистрации), учреждение юстиции по запросу любого лица, предъявившего удостоверение личности и заявление в письменной форме, обязано выдать сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), о любом объекте недвижимости. Сведения выдаются в течение пяти рабочих дней (ранее был установлен срок - пять дней, без указания, что речь идет о рабочих днях) в виде выписки из ЕГРП.
В выписку вносятся сведения, которые содержатся в ЕГРП, на момент ее подписания.
В выписке указывается не только вид права, зарегистрированный на этот объект, но и данные о правообладателе (собственнике). О физическом лице сообщается его фамилия, имя, отчество (не инициалы), а о юридическом лице сообщается его полное наименование. Следует отметить, что полные данные о правообладателе, а также о лице, в пользу которого установлено ограничение (обременение) права, указываются в выписке в случаях, когда с запросом обратились лица, названные в п. 3 ст. 7 ФЗ о регистрации, о которых не лишним будет еще раз напомнить:
- самим правообладателям;
- физическим и юридическим лицам, получившим доверенность от правообладателя;
- руководителям органов местного самоуправления и руководителям органов государственной власти субъектов Российской Федерации;
- налоговым органам в пределах территорий, находящихся под их юрисдикцией;
- судам, правоохранительным органам, судебным приставам-исполнителям, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимого имущества и (или) их правообладателями;
- лицам, имеющим право на наследование имущества правообладателя по завещанию или по закону;
- федеральному антимонопольному органу и его территориальным органам в пределах территорий, находящихся под юрисдикцией указанных территориальных органов;
- Председателю Счетной палаты Российской Федерации, его заместителю и аудиторам Счетной палаты Российской Федерации для обеспечения деятельности Счетной палаты Российской Федерации.
Сведения о правах наследодателя на объекты недвижимости предоставляются также по запросу нотариуса в связи с открытием наследства.
С 18.09.2003 в содержании выписки будут указываться также и сведения об имеющихся правопритязаниях на объект недвижимости, т.е. представляется информация о том, что по объекту недвижимости учреждением юстиции рассматривается заявление о государственной регистрации договора и (или) перехода права или ограничения (обременения) и решение по этому заявлению еще не принято. В выписке из ЕГРП сведения о правопритязаниях отражены следующим образом, например, "представлены документы на государственную регистрацию договора купли-продажи" или "представлены документы на государственную регистрацию договора купли-продажи и перехода права", или "представлены документы на государственную регистрацию перехода права", "представлены документы на государственную регистрацию договора об ипотеке" и т.п.
Проще говоря, если Вы запросите информацию об интересующем Вас объекте недвижимости, то сможете узнать не только о том, кто является его собственником или обладателем иных вещных прав, какие существуют ограничения (обременения), но и обо всех сделках с объектом, которые уже совершены его собственником, но еще не зарегистрированы в ЕГРП.
Чем же полезна данная информация для рядового гражданина?
Предположим, что Вы решили приобрести квартиру и перед совершением сделки обратились в учреждение юстиции за получением более подробной информации о ней. Однако, в представленной Вам выписке из ЕГРП указано, что на государственную регистрацию уже приняты документы по регистрации договора купли-продажи и перехода права на интересующую Вас квартиру. Из данного обстоятельства следует, что собственник квартиры уже ею распорядился и возможно даже передал ее другому покупателю, а на момент Вашего обращения в учреждение юстиции за представлением информации, происходит процесс передачи титула собственника на квартиру к новому владельцу. Предлагаем задуматься, стоит ли рисковать, прежде чем потратить свои сбережения на покупку такой квартиры. Если Вы все же рискнули и подписали договор о купле-продаже квартиры, то в государственной регистрации сделки и перехода права по договору купли-продажи Вам будет отказано на основании абз. 11 п. 1 ст. 20 ФЗ о регистрации. Отказ будет мотивирован тем, что на момент Вашего обращения в учреждение юстиции регистрация права по первой сделке скорее всего будет уже осуществлена, и наличие противоречий между заявленными Вами и уже зарегистрированными правами нового собственника квартиры не позволит осуществить регистрацию Вашего права.
Советуем обратить Ваше внимание также и на наличие в выписке из ЕГРП сведений о заявленных в судебном порядке правах требования. Следует отметить, что наличие в ЕГРП записи о том, что в отношении зарегистрированного права заявлено право требования со стороны конкретного лица, не является основанием для отказа в государственной регистрации перехода данного права и (или) сделки с объектом (согласно п. 2 ст. 28 ФЗ о регистрации).
Если Вы все же приобретаете объект недвижимости, который является предметом спора, и к моменту его приобретения в ЕГРП уже сделана запись о наличии заявленного в судебном порядке права требования конкретного лица в отношении объекта недвижимости, о чем по Вашему заявлению Вам будет предоставлена выписка из ЕГРП, при разрешении судом спора в пользу третьего лица и признания за ним права собственности вряд ли Вас признают добросовестным приобретателем такой недвижимости (ст. 302 ГК РФ).
В выдаче информации из ЕГРП учреждением юстиции может быть отказано. Сообщение об отказе составляется на официальном бланке учреждения юстиции и подписывается государственным регистратором прав с указанием его фамилии и инициалов и скрепляется печатью учреждения юстиции.
Что может быть основанием для отказа в предоставлении информации?
Основания для отказа могут быть следующие:
- непредставление документа, подтверждающего оплату выдаваемой информации о зарегистрированных правах (кроме случаев, когда информация по закону должна предоставляться бесплатно);
- содержание запроса не позволяет однозначно идентифицировать объект, информация о котором интересует лицо, и у учреждения юстиции отсутствует возможность уточнить содержание запроса.
Если в запросе был назван объект недвижимости, по которому в ЕГРП нет записей, то в сообщении об отказе указывается, что запрашиваемая информация не может быть представлена, поскольку в ЕГРП записи о регистрации прав на этот объект отсутствуют.
Помимо выписки из ЕГРП, выдаваемой по заявлению любого лица, учреждение юстиции в течение десяти рабочих дней (при наличии заявления лиц, перечисленных в п. 3 ст. 7 ФЗ о регистрации (см. выше) выдает:
- справку о содержании правоустанавливающих документов;
- выписку о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости;
- выписку о переходе прав на объект недвижимого имущества.
Кроме того, правообладатель всегда может узнать в учреждении юстиции информацию о лицах, которые получали сведения об объекте недвижимого имущества, на которое он имеет право. Такая информация выдается учреждением юстиции в срок не более чем семь рабочих дней в виде справки, в которой указывается кто (фамилия, имя, отчество физического лица или полное наименование юридического лица) и когда получал информацию по принадлежащему правообладателю объекту.
Таким образом, внесенные Федеральным законом от 09.06.2003 N 69-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" поправки и произошедшие с 18.09.2003 в этой связи изменения, затрагивающие порядок выдачи информации из ЕГРП, не столь принципиальны, чтобы броситься в глаза рядовому гражданину. Тем не менее, указание в выписках из ЕГРП сведений о наличии правопритязаний и правах требования позволит обезопасить интересы потенциальных участников рынка недвижимости.
Начальник отдела правового и
методического обеспечения
учреждения юстиции
Л.А.ОПЕКУНОВА