Письмо ГУ Росрегистрации по Приморскому краю от 09.03.2007 г № 19-981
О договорах участия в долевом строительстве
Настоящее письмо направлено на формирование в Управлении Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю (далее - Управление) единообразной практики государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве и является обязательным для специалистов Управления и его отделов в муниципальных образованиях при осуществлении государственной регистрации указанных договоров.
В соответствии с п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ об участии в долевом строительстве) договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Согласно п. 1 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации несоблюдение требования о государственной регистрации сделки в случаях, установленных законом, влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
В силу ст. 27 ФЗ об участии в долевом строительстве настоящий Федеральный закон вступает в силу по истечении трех месяцев после дня его официального опубликования (т.е. 01.04.2005). Действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
Ранее в законодательстве отсутствовали нормы, как-либо ограничивающие застройщика по времени заключения договоров, на основании которых привлекались денежные средства.
После вступления в силу ФЗ об участии в долевом строительстве без наличия разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка, застройщик не вправе заключать договоры участия в долевом строительстве.
При этом в ФЗ об участии в долевом строительстве нет никаких указаний на то, что должны быть прекращены или приведены в соответствие с новым законодательством договоры, на основании которых привлекались денежные средства, заключенные до 1 апреля 2005 года, по которым разрешения на строительство получены после указанной даты. Также в ФЗ об участии в долевом строительстве отсутствует положение о том, что он распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Учитывая вышеизложенное, договоры, на основании которых привлекались денежные средства, заключенные до вступления в силу ФЗ об участии в долевом строительстве, являются действительными, такие договоры не требуют обязательной государственной регистрации и не могут быть зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) в соответствии с требованиями ФЗ об участии в долевом строительстве. Уступка прав по таким договорам также не требует обязательной государственной регистрации.
Для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве необходимо соблюдение двух условий:
- разрешение на строительство должно быть получено после 01.04.2005;
- договор участия в долевом строительстве должен быть заключен после 01.04.2005.
Таким образом, может сложиться ситуация, когда часть договоров заключена до вступления в силу ФЗ об участии в долевом строительстве и информация о наличии данных договоров в ЕГРП отсутствует, а другая часть договоров заключена после вступления в силу указанного Федерального закона и зарегистрирована в установленном порядке.
Заместитель руководителя Управления
А.В.ДЬЯЧЕНКО