Постановление от 29.08.2007 г № 534
Об утверждении методических рекомендаций по проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме
В соответствии с Жилищным кодексом РФ, руководствуясь Уставом Дальнегорского городского округа, постановляю:
1.Утвердить методические рекомендации по проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме на территории Дальнегорского городского округа (Приложение 1).
2.Настоящее постановление вступает в силу со дня его опубликования в газете "Трудовое слово".
3.Контроль за исполнением настоящего постановления возложить на зам. главы Дальнегорского городского округа А. Хрисанфова.
И.о. главы Дальнегорского городского округа
В.КОЛОСКОВ
МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ
ПО ПРОВЕДЕНИЮ ОБЩИХ СОБРАНИЙ СОБСТВЕННИКОВ
ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ
Настоящие методические рекомендации разработаны в соответствии с нормами Жилищного кодекса РФ с целью оказания помощи собственникам помещений в многоквартирном доме в подготовке и проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Данные рекомендации могут быть использованы также и при проведении собраний членов товариществ собственников жилья (ТСЖ).
Глава 1.Общие положения
Статья 1.Значение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
1.Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом (ст. 44 ЖК РФ).
2.К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в т.ч. с его расширением или надстройкой), строительстве построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в т.ч. введение ограничений пользования им;
3) принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;
4) выбор способа управления многоквартирным домом;
5) создание и ликвидация товарищества собственников жилья;
6) утверждение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме;
7) другие вопросы, отнесенные Жилищным кодексом РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ст. ст. 44, 135, 141, 156 ЖК РФ).
3.Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 45 ЖК РФ). Собрание может быть первоначальным, очередным или внеочередным.
4.Собственники помещений в многоквартирном дом на общем собрании обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией (ст. 161 ЖК РФ).
5.Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Жилищным кодексом РФ порядке, является обязательным для всех собственников помещений.
Статья 2.Формы проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
1.Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено:
1) в очной форме, т.е. при совместном присутствии собственников помещений в конкретном месте и в конкретное время для обсуждения вопросов, поставленных на голосование;
2) в форме заочного голосования - без совместного присутствия собственников помещений путем передачи в письменной форме решений собственников по поставленным на голосовании вопросам (ст. 47 ЖК РФ). Форма заочного голосования применима при решении любых вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания.
Статья 3.Инициатор (организатор) общего собрания собственников помещений
1.Общее собрание собственников помещений может быть связано по инициативе физических или юридических лиц, являющихся собственниками помещений данного многоквартирного дома.
2.Инициаторами проведения общего собрания собственников могут быть:
1) первичного - собственники или несколько собственников помещений в данном доме (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ);
2) очередного собрания - лица из числа собственников, ответственные за проведение собрания (избранные на первом собрании собственников - ч. 1 ст. 45 ЖК РФ), правление ТСЖ (если оно создано);
3) внеочередного - по инициативе любого из собственников данного многоквартирного дома (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ), правления ТСЖ (если оно создано), членами ТСЖ или ревизионной комиссии (рекомендуется предусматривать в уставе ТСЖ право на созыв общего собрания - ст. 146 ЖК РФ):
4) по выбору управляющей организации - собственники помещений в данном доме (ч. ч. 2, 3 ст. 161 ЖК РФ) или орган местного самоуправления (только в случае, предусмотренном ч. 6 ст. 161 ЖК РФ).
Статья 4.Подготовка общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
1.Для успешного проведения общего собрания желательно, чтобы в доме появилась инициативная группа собственников помещений, созданная по инициативе самих жителей.
Вместе с тем органы исполнительной власти организуют проведение информационно-разъяснительной работы с собственниками помещений в многоквартирных домах по вопросам, связанными с реализацией их прав и обязанностей, поставленных Гражданским и Жилищным кодексами РФ.
В результате информационно-разъяснительной работы возникает инициативная группа из числа наиболее активных собственников помещений в многоквартирном доме.
Инициативная группа разрабатывает необходимую для проведения общего собрания документацию, формирует повестку дня, подбирает помещение, в котором предполагается проведение общего собрания, размещение информации и документации, а также определяет дату и место проведения общего собрания.
После определения повестки дня собрания и подготовки необходимой документации проводится подготовка и направление сообщений о проведении собрания.
2.Организаторам общих собраний собственников помещений необходимо знать, что в данном доме муниципальному образованию могут принадлежать на праве собственности жилищные фонды социального использования, а также нежилые помещения (ст. 19 ЖК РФ). В этом случае уведомления о проведении общего собрания направляются в комитет управления имуществом администрации Дальнегорского городского округа.
3.Кроме того, инициатор (инициативная группа) прорабатывает и другие вопросы, связанные с проведением общего собрания (выявление всех собственников в данном многоквартирном доме; предварительный опрос мнений жителей по вопросу выбора способа управления, а также разъяснений действующего законодательства по вопросу управления многоквартирным домом; выявление организаций, специализирующихся на управлении многоквартирными домами; определение доли каждого собственника в общем имуществе многоквартирного дома; определение кандидатур представителя общего собрания, секретаря и др.).
Отдел жизнеобеспечения администрации городского округа оказывает всяческую информационную и организационно-методическую помощь в организации и проведении общего собрания.
Статья 5.Определение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом же доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ).
Перечень общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, на которое возникает право собственности у всех собственников помещений в данном доме, установлен ст. 36 ЖК РФ.
Доля каждого собственника определяется путем деления площади помещения (по свидетельству о собственности) на сумму площадей жилых и нежилых помещений в доме (по экспликации БТИ), находящихся в соответствующих видах собственности (частной, государственной).
Глава 2.Общее собрание собственников в очной форме
Статья 6.Проведение общего собрания собственников в очной форме
1.Уведомление о проведении общего собрания собственников помещений в очной форме - совместное присутствие собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование (ст. 47 ЖК РФ).
2.Ст. 45 ЖК РФ регламентирован порядок проведения собрания.
Инициаторы проведения общего собрания обязаны направить каждому собственнику сообщение.
3.В сообщении должно быть указано следующее:
1) сведения о лице (лицах), по инициативе которого (которых) созывается данное собрание. Инициаторы созыва общего собрания должны указать свои фамилии, имена, отчества. Собрания созываются лицами (физическими и юридическими), являющимися собственниками помещений в данном многоквартирном доме. Законодатель прямо не указывает на то, что инициатором должны быть представлены сведения об объекте собственности в данном доме. Но, исходя из общего смысла ст. ст. 45 - 47, а также ст. 146 ЖК РФ, только собственники помещений имеют право на созыв общего собрания (исключением является случай, когда инициатором собрания может быть орган местного самоуправления - ч. 6 ст. 161 ЖК РФ), а значит, в сведениях об инициаторе созыва общего собрания должны содержаться данные о собственности инициатора в данном доме;
2) форма проведения данного собрания - общее собрание;
3) дата, место, время проведения данного собрания;
4) повестка дня собрания. Общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня, равно как и не вправе изменять повестку дня. В противном случае решение общего собрания может быть оспорено в судебном порядке (ч. 2 ст. 46, ст. 146 ЖК РФ);
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, а также место или адрес, где с ним можно ознакомиться. Желательно указать контактный телефон.
4.Наиболее простым способом ознакомления с материалами, а также принятыми общим собранием решениями будет размещение соответствующей информации в определенном помещении данного многоквартирного дома, доступном каждому собственнику помещения в данном доме. Порядок размещения информации устанавливается на первом общем собрании собственников помещений и должен быть доведен до каждого собственника (ч. 1 ст. 45 ЖК РФ).
5.Особое внимание законодатель уделяет порядку уведомления о проведении общего собрания собственников помещений.
В соответствии с ч. 4 ст. 45 ЖК РФ собственники или группа собственников помещений в многоквартирном доме - инициаторы созыва общего собрания обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за 10 дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания должно быть направлено каждому собственнику заказным письмом, если решением общего собрания не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме. Также сообщение о проведении общего собрания может быть вручено каждому собственнику помещений под расписку либо размещено в помещении данного дома, определенном решением общего собрания и доступном для всех собственников.
Для созыва самого первого общего собрания собственников инициаторами проведения такого собрания целесообразно либо направить извещение каждому собственнику заказным письмом, либо вручить под расписку.
Точное соблюдение требований, предъявляемых ч. ч. 4 и 5 ст. 45 ЖК РФ к сообщению о проведении общего собрания, является необходимым условием правомочности данного собрания. В случае их несоблюдения решения общего собрания могут быть оспорены в судебном порядке (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ).
Статья 7.Правомочность общего собрания
Особое внимание необходимо обратить на правомочность общего собрания собственников. Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников (ст. 45 ЖК РФ).
Присутствие собственников на собрании и наличие кворума подтверждается листом регистрации участников с указанием Ф.И.О., адреса, реквизитов свидетельства о собственности на помещение, доли в праве общей собственности на имущество, подписью собственника и с приложением доверенности, если в собрании принимает участие представитель собственника.
Статья 8.Решение общего собрания
1.Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принимаются:
1) большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений - по вопросам принятия решений о реконструкции многоквартирного дома, строительстве хозяйственных построек и других зданий, сооружений, ремонте общего имущества, о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в т.ч. о введении ограничений пользования им, о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;
2) более 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений - по вопросу создания товарищества собственников жилья;
3) большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании, - по остальным вопросам (ст. ст. 44, 46 ЖК РФ).
2.Решения о реконструкции многоквартирного дома, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества, принимаются только с согласования всех собственников помещений (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).
Статья 9.Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме
Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ст. 48 ЖК РФ).
Перечень общего имущества и порядок определения долей в праве общей собственности установлены ст. ст. 36, 37 ЖК РФ.
Точное определение доли в праве общей собственности имеет исключительное значение, т.к. исходя из нее устанавливается степень участия каждого конкретного собственника в управлении общей собственностью.
В соответствии с ч. 1 ст. 48 ЖК РФ голосование на общем собрании собственников помещений осуществляется собственником как лично, так и через своего представителя. При этом доверенность, выданная собственником представителю, может быть оформлена в простой письменной форме и удостоверена по месту работы, учебы, жительства (в соответствии с требованиями п. п. 4, 5 ст. 185 ГК РФ).
Голосование проводится по каждому вопросу повестки дня непосредственно после его обсуждения. При этом следует учитывать, что количество собственников, участвующих в собрании, Не равно количеству голосов, учитываемых при подведении итогов, т.к. все собственники обладают разным количеством голосов в зависимости от доли в общем имуществе многоквартирного дома (ч. 4 ст. 48 ЖК РФ). Поэтому при голосовании на общем собрании в очной форме необходимо обеспечить оперативный учет решения каждого собственника; чтобы в последующем при подсчете голосов не возникло затруднений. Для этого рекомендуется подготовить проект протокола общего собрания заранее, в котором предусмотреть возможность учета решения каждого присутствующего на собрании собственника.
Статья 10.Подведение итогов голосования
Результаты голосования по каждому вопросу повестки дня; в обязательном порядке заносятся в протокол общего собрания.
Законом не установлено, кто должен подводить итоги голосования и оформлять решение общего собрания собственников. Представляется, что эту обязанность должен взять на себя инициатор собрания (инициативная группа).
Статья 11.Оформление решения общего собрания
Решение общего собрания оформляется протоколом в порядке, установленном общим собранием собственников помещений; в данном доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Протоколы, равно как и уведомления о проведении общего собрания и решения собственников, хранятся в месте или по адресу, которые также определены решением данного собрания (ч. 4 ст. 46 ЖК РФ). ЖК РФ не устанавливает каких-либо требований к форме протокола, а какие-либо нормативные акты, регламентирующие правила его ведения, отсутствуют. Но существует сложившаяся практика ведения протоколов, она общеизвестна, и собственникам помещений в многоквартирном доме, проводящим общее собрание собственников, рекомендуется ей следовать.
Согласно традициям ведения общих собраний, протокол должен быть составлен в письменной форме, подписан председателем и секретарем. В протоколе в обязательном порядке указываются дата и место проведения общего собрания собственников, повестка дня, кворум.
Законом установлено, что решения общего собрания собственников должны быть доведены до сведения всех собственников помещений, в т.ч. и не принявших участие в собрании, в течение 10 дней со дня принятия этих решений (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ). Исходя из этого требования протокол должен быть изготовлен не позднее 10 дней со дня проведения общего собрания собственников помещений.
Глава 3.Собрание собственников помещений в форме заочного голосования
Статья 12.Общее собрание собственников помещений в форме заочного голосования
Ст. 47 ЖК РФ закрепляет важнейшее право собственников помещений в многоквартирном доме - право на проведение общего собрания этих собственников без их совместного присутствия путем проведения заочного голосования. Определяет особенности общего собрания в форме заочного голосования.
Проведение заочного голосования - это передача в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания.
При этом законодатель не устанавливает, какое именно собрание - первоначальное, очередное или внеочередное - может быть проведено в очной форме, а какое в форме заочного голосования. Из смысла закона вытекает, что форма заочного голосования приемлема к любому виду общего собрания.
Статья 13.Уведомление о проведении общего собрания в форме заочного голосования
1.Ст. 45 ЖК РФ обязывает собственников помещений в многоквартирном доме ежегодно проводить общие собрания собственников и устанавливать сроки и порядок их проведения. Для проведения заочного голосования (так же, как и для проведения очного собрания) необходимо, в первую очередь, направить каждому собственнику помещения в многоквартирном доме сообщение о проведении заочного голосования.
2.Поскольку заочное голосование является одной из форм проведения собрания, в сообщении о проведении должно быть указано следующее:
1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2) форма проведения данного собрания - заочное голосование;
3) дата и время окончания прием решений собственников по вопросам, поставленным на голосование; место или адрес, куда должны быть переданы такие решения;
4) повестка дня собрания;
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, а также место или адрес, где с ними можно ознакомиться, контактный телефон инициатора проведения собрания.
3.Уведомление о проведении общего собрания в форме заочного голосования отличается от уведомления о проведении общего собрания в очной форме только одним: вместо сообщения о месте и времени проведения собрания указываются место, дата и время окончательного приема решений собственников по поставленным на голосовании вопросам (п. 3 ч. 5 ст. 45, ст. 146 ЖК РФ).
4.Порядок уведомления о проведении собрания не отличается от порядка уведомления собственников помещений о собрании в очной форме (ч. 4 ст. 45, ст. 146 ЖК РФ).
5.Как следствие нарушения порядка уведомления собственников помещений многоквартирного дома о проведении общего собрания, принятое им решение может быть оспорено в судебном порядке и признано недействительным.
Статья 14.Правомочность общего собрания
Общее собрание правомочно при тех же условиях, что и очное: если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников (ст. 45 ЖК РФ).
Статья 15.Требования, предъявляемые к решению собственника
1.Общее собрание в форме заочного голосования проводится путем передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания, решений собственников письменной форме по вопросам, поставленным на голосование. Собственникам помещений в многоквартирном доме наряду с уведомлением о проведении такого собрания с указанием повестки дня целесообразно направить бланки решения собственника по каждому вопросу, поставленному на голосование, которые собственник заполняет собственноручно и ставит свою подпись. Если решение за собственника помещения принимает доверенное лицо, к решению должна быть приложена доверенность.
2.В ч. 3 ст. 47 ЖК РФ установлены обязательные требования, предъявляемые к решению собственника. Соблюдению этих требований имеет большое значение, поскольку противное может повлечь за собой признание решения общего собрания недействительным (ст. 46 ч. 6 ЖК РФ):
1) решение должно быть в обязательном порядке в письменной форме;
2) в решении собственника в обязательном порядке должны содержаться: сведения о лице, участвующем в голосований; сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме; решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против", "воздержался". Т.е. решение должно быть сформулировано таким образом, чтобы оно не имело двоякого смысла, исключало какую-либо неточность формулировки и на него можно было однозначно ответить одним из приведенных вариантов.
3.Достаточно строго урегулирован вопрос о месте и сроках передачи решения собственника. Законом четко установлено, что в уведомлении о проведении собрания собственников помещений в форме заочного голосования должно быть указано место или адрес представления решения, а также указан конкретный срок, до которого собственники помещений могут направить свои решения.
4.Принявшими участие в общем собрании собственников в форме заочного голосования считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема, указанной в уведомлении о проведении общего собрания, а правомочность общего собрания определяется по количеству голосов, выраженных в этих решениях (ч. 2 ст. 47 ЖК РФ). Под датой следует понимать день, месяц, год и время.
Статья 16.Голосование
Принципы голосования при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме соответствуют принципам голосования на собрании в очной форме.
Статья 17.Проведение итогов заочного голосования
Для проведения итогов голосования должна быть создана счетная комиссия, этот вопрос выносится на повестку дня общего собрания. Ее состав предлагается инициаторами проведения общего собрания и утверждается общим собранием.
При голосовании по поставленным на голосование вопросам засчитываются голоса по тем вопросам, по которым участвующим в голосовании собственников оставлен только один из возможных вариантов голосования. Решения, оформленные с нарушением данного требования, признаются недействительными и голоса пр. ним не подписываются.
Решение собственника может содержать несколько вопросов, в этом случае несоблюдение требования об оставлении только одного варианта ответа по одному вопросу не влечет признания недействительным решений по остальным вопросам (ч. 6 ст. 48 ЖК РФ).
Статья 18.Оформление решения общего собрания
Решение общего собрания оформляется протоколом в порядке, предусмотренном при проведении общего собрания в очной форме. Протоколы, равно как и уведомления о проведении общего собрания и решения собственников, хранятся в месте или по адресу, которые также определены решением данного собрания (ч. 4 ст. 46 ЖК РФ). В протоколе в обязательном порядке указываются дата и место подведения итогов заочного голосования, повестка дня, кворум.
Следует ответить, что проведение общего собрания в форме заочного голосования целесообразнее проводить в многоквартирных домах, где имеется достаточно большое количество собственников жилых помещений и собирать их всех в определенном месте затруднительно или не предоставляется возможным.
Статья 19.Оформление в письменной форме решений собственников помещений
При проведении общего собрания как в очной форме, так и в форме заочного голосования законом предусмотрены письменные решения, которые сами по себе не являются формой проведения общего собрания, а только способом принятия решения общим собранием. Так, в соответствии с ч. 6 ст. 146 ЖК РФ уставом ТСЖ может быть предусмотрено голосование посредством представления решений в письменной форме. Письменные решения, как правило, также применяются при проведении общих собраний в очной форме и являются формой голосования при принятии решения путем письменных решений применяются те же правила, что и в описанных выше случаях.
Статья 20.Заключительные положения
1.Следует обратить внимание на то, что проведению самого первого общего собрания собственников помещения предшествует работа по его подготовке. Подготовка к собранию включает в себя:
1) выявление всех собственников в данном многоквартирном доме; помощь в получении сведений о частном и государственном жилищном фонде могут оказать органы местного самоуправления;
2) опрос мнений жителей - собственников многоквартирного дома по вопросу выбора способа управления, а также разъяснение действующего законодательства по вопросу управления многоквартирным домом;
3) выявление компаний, специализирующихся на управлении многоквартирными домами (посредством обращения в префектуру или управу района);
4) определение доли каждого собственника в общем имуществе многоквартирного дома;
5) разработка повестки дня общего собрания и решений по каждому вопросу;
6) разработка устава товарищества собственников жилья;
7) направление сообщений о проведении общего собрания собственников;
8) другие вопросы, связанные с проведением общего собрания (предварительное определение кандидатуры представителя общего собрания, секретаря, счетной комиссии).
2.На основании изучения практики проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме в иных регионах России можно назвать основные ошибки при проведении таких собраний, которых рекомендуется избегать собственникам:
2.1.В некоторых случаях на общем собрании выбирается только способ управления. К примеру, если выбирается способ управления управляющей организацией, то не выбирается конкретная управляющая организация. В этом случае, в соответствии с законом, такое решение собственников является нереализованным до момента заключения договора управления с конкретной управляющей организацией.
2.2.Если выбрана управляющая организация, то в подавляющем большинстве случаев на общем собрании собственников помещений не утверждены:
2.2.1.перечень и стоимость работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества дома;
2.2.2.порядок оплаты жилищно-коммунальных услуг;
2.2.3.проект договора управления многоквартирным домом или его существенные условия.
2.3.При выборе непосредственного способа управления чаще всего оказываются нерешенными вопросы о:
2.3.1.лице, уполномоченном действовать от имени всех собственников в отношениях с третьими лицами;
2.3.2.размере платы за содержание и текущий ремонт общего имущества дома;
2.3.3.организации, с которой будет заключен договор о выполнении соответствующих работ и оказании услуг.
2.4.При проведении первоначального общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в повестку дня рекомендуется включить следующие вопросы (на примере выбора способа управления управляющей организацией):
2.4.1.Об установлении порядка определения голосов, принадлежащих одному собственнику помещения в данном доме (к примеру, собственники вправе установить, что 1 кв. м площади принадлежащего на праве собственности помещения равен 1 голосу). Если собрание проводится в очной форме, целесообразно решить вопрос о председательствующем собрания, секретаре, порядке выступления на собрании и др. организационно-технические вопросы.
2.4.1.О выборе способа управления многоквартирным домом. Жилищный кодекс РФ не требует, чтобы на голосование ставился каждый из возможных способов управления. Например, при проведении общего собрания в заочной форме в проекте решения собственника вполне допустимо в качестве единственного предусмотреть вариант управления управляющей организацией, поскольку у каждого из принимающих участие в голосовании собственников остается выбор - согласиться с предложенным вариантом, проголосовать против или же воздержаться.
2.4.2.О выборе конкретной управляющей организации. Как правило, инициатор собрания или часть собственников должны заранее определить, какую именно управляющую организацию они хотят выбрать, а также согласовать данный вопрос с самой управляющей организацией.
2.4.3.Об утверждении условий договора управления. Ст. 162 Жилищного кодекса определяет, какие именно условия договора управления многоквартирным домом должны быть согласованы сторонами (т.е. утверждены на общем собрании собственников помещений). К таким условиям относятся:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Целесообразно совместно с управляющей организацией разработать такой договор и определить его существенные условия заранее, чтобы не проводить несколько общих собраний по выбору способа управления. Кроме того, это необходимо для того, чтобы собственники имели возможность ознакомиться с условиями договора управления заранее и принять решение по каждому его существенному условию.
Целесообразно каждое из существенных условий договора управления ставить на голосование отдельно. Однако Жилищный кодекс РФ не устанавливает каких-либо специальных правил на этот счет.
2.4.4.О порядке извещения собственников о результатах общего собрания.
2.4.5.О порядке уведомления собственников о проведении внеочередных общих собраний. Как правило, данный вопрос решается, если собственники хотят упростить процедуру уведомления: к примеру, установить, что уведомление осуществляется посредством размещения соответствующей информации в каждом подъезде дома.
2.4.6.О сроках и порядке проведения годового общего собрания собственников.