Письмо от 23.01.2007 г № 18/0080(03-10)
Об оформлении прав на земельный участок
Вопрос:Сообщаем о ситуации, сложившейся в связи с оформлением прав ФГУП "Росморпорт" на неделимый земельный участок по адресу: Приморский край, г. Находка, пгт. Врангель, Приморский пр-т, 22, в 144 метрах на юго-запад от административного здания.
5 мая 2004 года распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации N 1584-р в хозяйственное ведение ФГУП "Росморпорт" из оперативного ведения ГУ "МАП Восточный" было передано следующее недвижимое имущество:
- нежилые помещения в здании - гаражные боксы NN 4, 6 - 14, расположенные по адресу: Приморский край, г. Находка, пгт. Врангель, Приморский проспект, 7, в 138 метрах к северо-западу от правого торца административного здания;
- ограждение крытого гаража длиной 204,45 метра, расположенное по адресу: Приморский край, г. Находка, пгт. Врангель, Приморский проспект, 7, в 5 метрах от левого торца крытого гаража для автомашин, расположенного в 138 метрах к северо-западу от правого торца административного здания.
Во исполнение указанного распоряжения подписаны и согласованы акты о приеме-передаче недвижимого имущества N 1 от 31 мая 2004 года и N 29 от 31 мая 2004 года, право хозяйственного ведения ФГУП "Росморпорт" на недвижимое имущество зарегистрировано Федеральной регистрационной службой РФ.
Сведения об указанном имуществе внесены в реестр федеральной собственности.
При этом нежилые помещения в здании - гаражные боксы NN 1 - 3, 5 остались в оперативном управлении прежнего правообладателя всех гаражных боксов - ФГУ "АМП Восточный".
С целью оформления прав ФГУП "Росморпорт" на земельный участок под гаражными боксами Восточным филиалом 13 февраля 2006 года направлено заявление главе города Находки о передаче ФГУП "Росморпорт" земельного участка в аренду с приложением соответствующих документов.
19 июня 2006 года филиалом получены сведения из Межрайонного отдела N 2 по г. Находка Управления Роснедвижимости по Приморскому краю (исх. N 993 от 19 июня 2006 года) о том, что указанный земельный участок на основании постановления мэра города Находки от 20 марта 1997 года N 401 передан в постоянное (бессрочное) пользование ГУ "МАП Восточный", 5 февраля 1998 года ГУ "МАП Восточный" выдан государственный акт N ПК-31-102136.
На основании указанных сведений 22 июня 2006 года Восточным филиалом направлено обращение в адрес ФГУ "АМП Восточный" (ранее - ГУ "МАЛ Восточный") с просьбой в соответствии со ст. ст. 45, 53 ЗК РФ направить в адрес главы Находкинского городского округа заявление об отказе от права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок.
28 июля 2006 г. управление архитектуры, градостроительства и землепользования администрации Находкинского городского округа также направило обращение в адрес начальника ФГУ "Администрация морского порта Восточный" "о предоставлении документов для перезакрепления земельного участка" с просьбой представить соответствующее заявление.
23 ноября 2006 г. Восточным филиалом получено письмо ФГУ "Администрация морского порта Восточный", в котором сообщается, что ФГУ "АМП Восточный" не намерено отказываться от права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, расположенный под зданием крытого гаража для автомашин. ФГУП "Росморпорт" предлагается в силу п. 4 ст. 56 ЗК РФ оформить право ограниченного пользования на земельный участок (сервитут).
Более того, 31 августа 2006 года ФГУ "АМП Восточный" произвело государственную регистрацию права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, о чем ФРС РФ выдано свидетельство серия 25-АА N 750358.
Считаем, что указанные нормы пункта 4 статьи 36 ЗК РФ неприменимы к данному случаю, поскольку оговаривают права на землю федеральных казенных предприятий, государственных и муниципальных учреждений, к которым ФГУП "Росморпорт" не относится. Являясь федеральным государственным унитарным предприятием, ФГУП "Росморпорт" вправе применить пункт 3 статьи 36 ЗК РФ, который прямо регламентирует права на неделимый земельный участок государственных учреждений и государственных предприятий.
Согласно п. 3 ст. 36 ЗК РФ в случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне Арендатора.
Федеральные казенные предприятия и государственные или муниципальные учреждения - правообладатели помещений в этом здании обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на принадлежащие им помещения.
Таким образом, несмотря на принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, Минимущество РФ передало по Распоряжению N 1584-р от 5 мая 2004 года часть нежилых помещений в здании без учета прав на земельный участок.
В сложившейся ситуации, ФГУП "Росморпорт", несмотря на свое безусловное фактическое право на пользование частью земельного участка под закрепленными объектами недвижимости, не может оформить права на земельный участок в установленном законом порядке, поскольку в силу пункта 1 статьи 45 ЗК РФ, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, прекращается при отказе землепользователя от принадлежащего ему права на земельный участок.
Согласно пункта 3 статьи 53 ЗК РФ только после отказа от права постоянного (бессрочного) пользование ФГУ "АМП Восточный" распоряжение данным земельным участком осуществляется исполнительный органом государственной власти или органом местного самоуправления.
В 2002 году ГУ "МАП Восточный", в рамках разграничения государственной собственности на землю, заявило данный участок для осуществления регистрации права собственности РФ. Во исполнение указанной процедуры Восточным филиалом участок также заявлен для разграничения и подготовлен соответствующий пакет документов для представления в Территориальное управление Росимущества.
В связи с изложенным, просим разъяснить порядок оформления в дальнейшем прав ФГУП "Росморпорт" и ФГУ "АМП Восточный" на земельный участок под нежилыми помещениями в здании и под ограждением крытого гаража.
Ответ:УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНТСТВА КАДАСТРА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ ПО ПРИМОРСКОМУ КРАЮ от 23 января 2007 г. N 18/0080(03-10)
На Ваш запрос о возможности оформления прав на земельный участок 25:31:07 00 01:0050 Управление Роснедвижимости может высказать лишь свое мнение, поскольку в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 19.08.2004 N 418 и приказом Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 05.10.2005 N П/0193 "Об утверждении регламента Федерального агентства кадастра объектов недвижимости" разъяснение законодательства, практики его применения Роснедвижимостью не осуществляются, равно как и не рассматриваются обращения по проведению заключений или экспертиз по правоустанавливающим документам, договоров, не комментируются отдельные статьи и пункты нормативно-правовых актов.
Управление Роснедвижимости по Приморскому краю считает, что:
1.Решение об изъятии части земель у одного юридического лица с передачей их на каком-либо праве другому юридическому лицу, в том числе и части неделимого земельного участка, в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса должно приниматься собственником земельного участка (государственным органом), а не временным распорядителем на настоящий момент (органом местного самоуправления). При этом в обязательном порядке издается документ, подтверждающий согласие органа, создавшего это юридическое лицо (ФГУ "ДМП Восточный") на передачу части земельного участка, ранее предоставленного учреждению в постоянное (бессрочное) пользование. Это подтверждено и положениями пункта 3 статьи 53 Земельного кодекса РФ .
По нашему мнению, таковым органом является Федеральное агентство морского и речного транспорта Минтранса РФ.
2.Этот исполнительный орган государственной власти через Росимущество и может установить права на землю лицам, не являющимися собственниками земельных участков в соответствии со ст. 264 ГК Российской Федерации.
Руководитель управления
В.Д.ШИЛЬНИКОВ