Письмо от 25.04.2007 г №№ 53/5-14-1396, 19-1737, 18/0486

Об особенностях государственной регистрации прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные доли, и сделок с ними

В настоящем Информационном письме рассматриваются вопросы, касающиеся особенностей оформления прав, в том числе проведения органами, осуществляющими государственную регистрацию прав, государственной регистрации прав, на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и сделок с ними.
Документ разработан в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации от 25 октября 2001 года N 136-ФЗ (далее - ЗК РФ), Гражданским кодексом Российской Федерации от 26 января 1996 года N 14-ФЗ (далее - ГК РФ), Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - ФЗ об обороте земель), Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - ФЗ о регистрации), Федеральным законом от 2 января 2000 года N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре", Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 года N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Правила ведения ЕГРП), Законом Приморского края от 29 декабря 2003 N 89-КЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Приморского края" (далее - Закон ПК об обороте земель).
I.Общие положения
1.Для целей настоящего Информационного письма используются следующие термины:
земли сельскохозяйственного назначения - земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции (статья 77 ЗК РФ);
земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (пункт 2 статьи 6 ЗК РФ);
земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу указанного Закона - доля в праве общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения (статья 15 ФЗ об обороте земель);
муниципальный район - административно-территориальная единица с законодательно закрепленной территорией, в состав которой входят городские и (или) сельские населенные пункты (пункт 3 статьи 6 Закона Приморского края от 14.11.2001 N 161-ФЗ "Об административно-территориальном устройстве Приморского края");
недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с ФЗ о регистрации - земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы (статья 1 ФЗ о регистрации).
2.Вступивший в законную силу ФЗ об обороте земель отменил запрет на приватизацию земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, установленный статьей 8 Федерального закона от 25 октября 2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Вместе с тем в соответствии с абзацем 2 статьи 10 Закона ПК об обороте земель приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения на территории Приморского края осуществляется с 1 июля 2004 года в отношении земель, прошедших процедуру разграничения по уровням собственности (Федеральный закон от 17.04.2006 N 53-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации").
Действие Закона об обороте земель не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот указанных земельных участков регулируется ЗК РФ.
3.Любой гражданин Российской Федерации или юридическое лицо вправе приобрести земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.
4.Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также российские юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды (пункт 2 статьи 2 и статья 3 ФЗ об обороте земель).
5.Оборот земель сельскохозяйственного назначения допускается при условии сохранения целевого использования земельного участка (пункт 3 статьи 1 ФЗ об обороте земель). Нарушение данного требования является основанием для принудительного прекращения права на землю в порядке, установленном ЗК РФ, ГК РФ, ФЗ об обороте земель.
6.С учетом статьи 4 ФЗ об обороте земель, а также в соответствии со статьей 7 Закона ПК об обороте земель на территории Приморского края минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земельных участков из состава искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель, установлены в размере 3 гектара.
Минимальные размеры земельных участков, выделяемых в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок из состава искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель, устанавливаются не ниже предельного минимального размера земельного участка для искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель, указанного в проектной документации.
Не допускается выдел земельного участка в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок из состава искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель, если размер выделяемого в натуре (на местности) земельного участка меньше устанавливаемого субъектами Российской Федерации в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о землеустройстве предельного минимального размера земельного участка для искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых земель (абзац 3 пункта 1 статьи 4 ФЗ об обороте земель).
Требования п. 1 статьи 4 ФЗ об обороте земель не распространяются на случаи выдела земельного участка в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства или осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, если их основной деятельностью является садоводство, овощеводство, цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, рыболовство или другая деятельность в целях производства сельскохозяйственной продукции по технологии, допускающей использование земельных участков, размеры которых менее чем минимальные размеры земельных участков, установленные законами субъектов Российской Федерации.
Требования п. 1 статьи 4 ФЗ об обороте земель не распространяются на формируемые земельные участки в целях их изъятия, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд и (или) последующего изменения целевого назначения земель на основании утвержденных актов о выборе земельных участков для строительства и материалов предварительного согласования мест размещения объектов и (или) документов территориального планирования, документации по планировке территории и землеустроительной документации.
Максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района
Приморского края и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица, составляет 10 процентов общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории в момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков.
Не допускается совершение сделок с земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, если в результате таких сделок образуются новые земельные участки, размеры и местоположение которых не соответствуют требованиям, установленным действующим законодательством.
В случае, если представленные на государственную регистрацию документы свидетельствуют о том, что в результате выдела земельного участка в счет земельной доли, либо совершения сделки с земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения размеры и (или) местоположение образуемых земельных участков не соответствуют требованиям, установленным действующим законодательством, государственную регистрацию следует приостановить по пункту 1 статьи 19 ФЗ о регистрации, направить соответствующий запрос в Управление Роснедвижимости по Приморскому краю.
Если причины, препятствующие проведению государственной регистрации, не будут устранены, в государственной регистрации в данном случае необходимо отказать.
7.В аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.
В случае передачи в аренду находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения договор аренды такого земельного участка заключается или с участниками долевой собственности, или с лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности и удостоверенных должностным лицом органа местного самоуправления или удостоверенных нотариально (статья 9 ФЗ об обороте земель). С учетом статьи 9 ФЗ об обороте земель при обращении с заявлением о государственной регистрации договора аренды указанного земельного участка представитель участников общей долевой собственности вправе представить доверенность, удостоверенную должностным лицом органа местного самоуправления.
Срок аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения не может превышать сорок девять лет.
На территории Приморского края минимальные сроки аренды земельных участков сельскохозяйственных угодий в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий для выращивания основных сельскохозяйственных культур и ведения животноводства составляют 10 лет, а для земельных участков, занятых садами, виноградниками и другими многолетними насаждениями, - 20 лет (статья 7(1) Закона ПК об обороте земель).
Площадь арендуемых земель одним арендатором не ограничивается.
Арендатор может выкупить арендуемый земельный участок в собственность (статья 9 ФЗ об обороте земель). В договоре может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных статьями 8 и 10 ФЗ об обороте земель.
Для отдельных категорий юридических лиц (религиозные организации, казачьи общества и т.д.) передача земель в аренду осуществляется в порядке, установленном статьей 34 ЗК РФ, без права выкупа арендуемых земель в собственность. Приобрести земельные участки в собственность эти юридические лица могут на общих основаниях на торгах (конкурсах, аукционах) (пункт 5 статьи 10 ФЗ об обороте земель).
В пределах срока действия договора аренды при передаче арендатором арендных прав земельного участка в залог согласие участников долевой собственности на это не требуется, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное (пункт 8 статьи 9 ФЗ об обороте земель).
8.В соответствии со статьей 10 ФЗ об обороте земель земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 4 статьи 10 ФЗ об обороте земель:
- переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка;
- сельскохозяйственные угодья, предоставленные сельскохозяйственным организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования, в соответствии со статьей 28 ЗК РФ могут предоставляться гражданам на праве общей собственности бесплатно в случаях, предусмотренных законами субъектов Российской Федерации;
- земельные участки, находящиеся в фонде перераспределения земель, могут передаваться гражданам и юридическим лицам в собственность на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации;
- земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленные религиозным организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования, в соответствии со статьей 28 ЗК РФ могут предоставляться религиозным организациям в собственность бесплатно в случаях, предусмотренных законами субъектов Российской Федерации.
В настоящее время в Приморском крае отсутствует закон, устанавливающий перечень категорий граждан, имеющих право на получение земельной доли, и порядок определения размера земельной доли. Также не установлены случаи предоставления земельных участков, находящихся в фонде перераспределения земель, гражданам и юридическим лицам, земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения религиозным организациям в собственность бесплатно.
9.Сделки с земельными долями осуществляются в соответствии с правилами ГК РФ, но с учетом особенностей, определенных ФЗ об обороте земель.
10.На органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, возложены функции по контролю за соблюдением обязанности лица произвести отчуждение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в случае нарушения требований статьи 3 и (или) пункта 2 статьи 4 ФЗ об обороте земель.
Так, если собственник земельного участка не произведет его отчуждение в течение года со дня вступления в силу ФЗ об обороте земель (если земельный участок был приобретен до вступления в силу указанного Федерального закона) либо в течение года с момента возникновения права собственности на земельный участок (если земельный участок был приобретен после вступления в силу данного Федерального закона), орган, осуществляющий государственную регистрацию, обязан в течение десяти дней в письменной форме известить об этом орган государственной власти субъекта Российской Федерации (статья 5 ФЗ об обороте земель) - Департамент имущественных отношений Приморского края.
II.Особенности оформления прав, в том числе проведения государственной регистрации прав, на земельные доли, полученные в результате реорганизации колхозов и совхозов
11.В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 29 декабря 1991 года N 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов" (утратило силу с 27 января 2003 года) <*> при реорганизации колхозов и совхозов все члены колхоза и работники совхозов, в том числе ушедшие на пенсию, а по решению коллектива хозяйства - также работники объектов социальной сферы, расположенных на территории хозяйства, получили бесплатный земельный пай (долю).

--------------------------------
<*> - Постановление Правительства Российской Федерации от 20 декабря 2002 года "О признании утратившими силу некоторых решений Правительства Российской Федерации по вопросам оборота земель сельскохозяйственного назначения".

12.Размер земельной доли устанавливался в натуральном или стоимостном выражении. Размер земельной доли в натуральном выражении рассчитывался в гектарах, с учетом качества земель - в баллогектарах.
13.Моментом возникновения права собственности на земельную долю в период реорганизации колхозов (совхозов) являлась дата принятия администрацией муниципального образования решения о передаче земли в общую долевую собственность участников (членов) сельскохозяйственной организации.
Каждому собственнику земельной доли по его заявлению должно было выдаваться свидетельство на право собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 27.10.1993 N 1767, с указанием площади земельной доли без выдела в натуре.
Свидетельства о праве на земельные доли, выданные до вступления в силу ФЗ о регистрации, а при их отсутствии выписки из принятых до вступления в силу указанного Федерального закона решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, удостоверяющие права на земельную долю, имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП.
Право общей долевой собственности на землю, возникшее при реорганизации колхозов, совхозов, других сельскохозяйственных предприятий, признается юридически действительным при отсутствии его государственной регистрации в соответствии с ФЗ о регистрации. Государственная регистрация такого права проводится по желанию правообладателей (пункт 1 статьи 6 ФЗ о регистрации).
Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли (абзац 2 пункта 1 статьи 12 ФЗ об обороте земель).
Передача земельной доли в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, в доверительное управление, завещание или выделение земельного участка в счет земельной доли осуществляется на основании документов, удостоверяющих право на земельную долю, без государственной регистрации возникшего в результате приватизации сельскохозяйственных угодий права на земельную долю (абзац 3 пункта 1 статьи 12 ФЗ об обороте земель).
Продать или подарить земельную долю другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, участник долевой собственности вправе только после государственной регистрации права собственности на земельную долю в порядке, установленном пунктом 2 статьи 6 ФЗ о регистрации.
Таким образом, владельцы земельных долей, полученных при реорганизации колхоза или совхоза, вправе обратиться за государственной регистрацией прав общей долевой собственности на земельный участок соответствующего реорганизованного предприятия.
14.С учетом того, что право общей долевой собственности владельцев земельных долей, полученных при реорганизации колхозов и совхозов, на части земельных участков соответствующих сельскохозяйственных предприятий являются возникшими в силу прямого указания закона, одновременное обращение всех участников общей собственности за государственной регистрацией не требуется.
15.Государственная регистрация права собственности на земельную долю осуществляется на основании заявления правообладателя.
16.Вместе с заявлением и документами о праве на земельную долю предъявляется документ об уплате государственной пошлины, размер которой определен статьями 333.33, 333.35 части второй Налогового кодекса Российской Федерации.
17.Физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность. В случае представления документов на государственную регистрацию представителем правообладателя, помимо документа, удостоверяющего личность представителя, требуется также доверенность, удостоверенная должностным лицом органа местного самоуправления или удостоверенная нотариально.
18.Для государственной регистрации права собственности на земельную долю в качестве документа-основания могут быть представлены:
- свидетельство на право собственности на землю, подтверждающее право на земельную долю;
- договор купли-продажи, мены или дарения земельной доли, заключенный до момента введения в действие ФЗ о регистрации и зарегистрированный соответствующим Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству;
- свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию, подтверждающее право наследника на земельную долю.
19.В силу статьи 17 ФЗ об обороте земель участники долевой собственности, получившие при приватизации сельскохозяйственных угодий в собственность земельные доли, обязаны обеспечить определение на местности границ находящихся в общей собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с требованиями землеустройства.
Обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации права собственности на земельную долю, является кадастровый план земельного участка или единого землепользования, находящегося в общей долевой собственности владельцев земельных долей, удостоверенный органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра (абзац 10 пункта 1 статьи 17, пункт 4 статьи 18 ФЗ о регистрации).
Примечание: представление кадастрового плана не требуется, если кадастровый план ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
20.Для государственной регистрации права собственности на земельную долю в порядке статьи 6 ФЗ о регистрации, когда правообладателем не было оформлено его право собственности (не получено свидетельство на право собственности на землю), представляются следующие документы:
- решение (выписка из решения) уполномоченного органа о передаче в общую долевую собственность членов реорганизуемого колхоза или совхоза земельного участка соответствующего хозяйства;
- список лиц, имеющих право на получение земельной доли в собственность бесплатно, составленный внутрихозяйственной комиссией по приватизации земли и реорганизации сельскохозяйственных коммерческих организаций с указанием размера земельных долей;
- кадастровый план земельного участка или единого землепользования, находящегося в общей долевой собственности владельцев земельных долей, удостоверенный органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра.
21.В ходе проведения правовой экспертизы документов, представленных для государственной регистрации права на земельную долю, необходимо обращать внимание на графу "Особые отметки" кадастрового плана земельного участка.
Запись в указанной графе: "Площадь ориентировочная; сведения о границах не позволяют однозначно определить участок в качестве объекта недвижимости, подлежащего передаче по сделке" означает, что земельный участок общей площадью, равной сумме площадей собственников земельных долей реорганизованного сельскохозяйственного предприятия, сформирован, но границы его не уточнены (не установлены) на местности, не описаны и не удостоверены. Данный земельный участок, право общей долевой собственности на который заявлено к государственной регистрации, не может быть предметом сделки, но является объектом недвижимого имущества, подлежащим государственной регистрации в соответствии с ФЗ о регистрации. Сделки с земельными долями в данном случае также возможны.
22.Листы подразделов ЕГРП заполняют в соответствии с Правилами ведения ЕГРП.
23.При проведении государственной регистрации права собственности на земельную долю следует иметь в виду, что в соответствии с абзацем 2 пункта 39 Правил ведения ЕГРП при государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, возникшего до вступления в силу ФЗ об обороте земель, допускается указание размера доли в праве в гектарах или балло-гектарах на основании сведений, содержащихся в правоустанавливающих документах.
24.Согласно пункту 74 Правил ведения ЕГРП и абзацу 3 пункта 6 Инструкции о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 18 сентября 2003 года N 226, при выдаче свидетельств участникам общей долевой собственности в каждом свидетельстве в графе "Субъект права" указываются данные участника долевой собственности, которому это свидетельство выдается. Сведения об остальных участниках общей долевой собственности указываются на оборотной стороне свидетельства. При этом сведения об иных участниках общей долевой собственности с указанием их фамилии, имени, отчества и размере доли в праве на оборотную сторону свидетельства не вносятся. Вместо этого на оборотную сторону свидетельства вносятся слова: "Иные участники общей долевой собственности в соответствии с данными ЕГРП по состоянию на" и указывается дата регистрации права участника долевой собственности, которому выдается свидетельство, а также вносятся слова "права не зарегистрированы", если права (доли в праве) иных участников общей долевой собственности на момент выдачи свидетельства о государственной регистрации права не зарегистрированы. В случае выдачи участнику долевой собственности на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения повторного свидетельства на оборотной стороне указывается дата выдачи такого свидетельства.
III.Особенности оформления прав, в том числе проведения государственной регистрации прав, в результате совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения
25.Сделки с земельными долями в праве общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляются в соответствии с правилами ГК РФ. В случае если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных статьей 12, а также статьями 13 и 14 ФЗ об обороте земель. К особенностям относятся, в частности:
- отсутствие обязанности по выделению земельного участка в счет земельной доли в случаях: завещания участником долевой собственности своей земельной доли, внесения ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, передачи земельной доли в доверительное управление, продаже или дарении ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. При этом передача земельной доли в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, в доверительное управление, завещание или выделение земельного участка в счет земельной доли осуществляется на основании документов, удостоверяющих право на земельную долю в соответствии со статьей 18 ФЗ об обороте земель, без государственной регистрации возникшего в результате приватизации сельскохозяйственных угодий права на земельную долю (пункт 1 статьи 12 ФЗ об обороте земель);
- отсутствие обязанности извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю в случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности (пункт 2 статьи 12 ФЗ об обороте земель);
- преимущественное право покупки продаваемой земельной доли принадлежит другим участникам долевой собственности, либо использующим этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского хозяйства) (пункт 3 статьи 1 ФЗ об обороте земель);
- принятие решения о порядке владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, общим собранием участников долевой собственности. При этом общее собрание считается правомочным, если на нем присутствуют участники долевой собственности на этот земельный участок, составляющие не менее чем 20 процентов их общего числа или владеющие более чем 50 процентами долей в праве общей собственности на этот земельный участок. Решение считается принятым, если за него проголосовали участники долевой собственности, присутствующие на таком собрании и владеющие в совокупности более чем 50 процентами долей в праве общей собственности на этот земельный участок от общего числа долей, которыми обладают присутствующие на таком собрании участники долевой собственности на этот земельный участок (статья 14 ФЗ об обороте земель);
- возможность совершения сделок с земельными долями на основании доверенности, выданной участником долевой собственности другому участнику долевой собственности или иному лицу и удостоверенной должностным лицом органа местного самоуправления или удостоверенной нотариально (пункт 3 статьи 12 ФЗ об обороте земель) <**>;

--------------------------------
<**> - При подаче заявления о государственной регистрации сделки (если сделка с земельной долей подлежит государственной регистрации), перехода права и права на земельную долю представитель правообладателя вправе представить доверенность, удостоверенную должностным лицом органа местного самоуправления, либо совершенную нотариально.

- особая процедура выдела земельного участка в счет земельной доли (статья 13 ФЗ об обороте земель).
26.Доля в праве общей долевой собственности на земельный участок не может быть передана в аренду. В аренду передается либо весь земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, либо его часть.
27.Всем земельным участкам, выделенным в установленном порядке в счет земельных долей из земель бывшего сельскохозяйственного предприятия для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ), для ведения крестьянского фермерского хозяйства (КФХ), для сельскохозяйственного использования, животноводства, сенокошения, выпаса скота и т.п., по заявлениям правообладателей присваиваются кадастровые номера. Иным земельным участкам, находящимся в пределах границ бывшего сельскохозяйственного предприятия и не подлежащим разделу на земельные доли (несельскохозяйственные угодья и другие земли), также по заявлениям правообладателей присваиваются кадастровые номера. Земельные массивы вновь созданных сельскохозяйственных предприятий, в том числе образованные в результате заключения с собственниками этих земельных долей договоров аренды со множественностью лиц, могут быть объединены в земельные участки или группы участков (единые землепользования) и поставлены на кадастровый учет для государственной регистрации права индивидуальной или общей долевой собственности по заявлениям правообладателей (дольщиков) только после проведения процедуры уточнения списков собственников земельных долей, определения общих площадей использования и установления (уточнения) местоположения границ этих земельных участков (единых землепользований) на местности с описанием границ.
28.В соответствии со статьей 13 ФЗ об обороте земель участник общей долевой собственности на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения вправе требовать выдела его части в счет причитающейся ему доли в праве. Порядок выдела земельного участка участником общей долевой собственности регулируется указанной статьей Закона об обороте земель. При этом в аналогичном порядке может происходить выдел земельного участка несколькими участниками общей долевой собственности.
29.Порядок представления документов на государственную регистрацию в целом аналогичен порядку, описанному во втором разделе письма, с учетом следующих особенностей.
А.На государственную регистрацию заявителем (заявителями) должен быть представлен кадастровый план земельного участка, выделенного в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок реорганизованного сельскохозяйственного предприятия.
Б.В случаях, когда земельный участок выделен несколькими участниками общей долевой собственности в счет причитающихся им долей, в качестве правоустанавливающего документа должно быть представлено соглашение на выделенный земельный участок.
В.В случае если общее собрание участников долевой собственности утвердило границы части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей, участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения представляет для государственной регистрации протокол общего собрания участников долевой собственности, в соответствии с которым определяется порядок владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности. К протоколу должен быть приложен список присутствующих на нем участников долевой собственности на этот земельный участок с указанием реквизитов документов, удостоверяющих их права на землю.
Г.Если общее собрание участников долевой собственности не утвердило границы части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей, представляются документы, подтверждающие извещение остальных участников долевой собственности о намерении выделить земельный участок в счет своей земельной доли (письменное извещение, сообщение в печатном органе, определенном органом исполнительной власти Приморского края и соответствующим муниципальным образованием) <***>. Указанные извещение или сообщение должны содержать описание местоположения выделяемого в счет земельной доли земельного участка, а также указание на необходимость направления в письменной форме возражений остальных участников долевой собственности относительно местоположения этого земельного участка участнику долевой собственности или указанному в извещении представителю участника долевой собственности.
В последнем случае на государственную регистрацию должно быть представлено также заявление правообладателя выделенного земельного участка, составленное в произвольной форме, о том, что указанные возражения остальных участников долевой собственности ему (либо его представителю, указанному в извещении) не поступали.

--------------------------------
<***> - Официальным источником публикаций Приморского края, начиная с декабря 2006 года, является "Приморская газета".

30.После проведения государственной регистрации права на выделенный земельный участок раздел ЕГРП на земельный участок, находящийся в общей долевой собственности, не закрывается, а в графу "Особые отметки регистратора" подраздела 1-1 ЕГРП, открытого на общий земельный участок, вносится запись о выделе следующего содержания: "Из земельного участка площадью ___ кв. м кадастровый N ___ (далее указать, кем выделен земельный участок - Ф.И.О.) выделен земельный участок площадью ___ кв. м кадастровый N __". При этом уведомление остальных участков общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения об изменении описания данного земельного участка не требуется.
Запись о праве на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в общей долевой собственности, участника долевой собственности, выделившего земельный участок в счет своей земельной доли, в подразделе 11-1 ЕГРП погашается (пункт 62 Правил ведения ЕГРП).
IV.Особенности оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности граждан и юридических лиц
31.Преимущественное право на приобретение отчуждаемого земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения имеет муниципальное образование (поселение, муниципальный район в соответствии с полномочиями, установленными Федеральным законом от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации органов местного самоуправления в Российской Федерации"), на территории которого находится отчуждаемый земельный участок, за исключением случаев продажи с публичных торгов (статья 11 Закона ПК об обороте земель).
32.Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме соответствующий орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. Извещение вручается под расписку либо направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.
Указанный документ представляется на государственную регистрацию вместе с договором купли-продажи земельного участка.
В случае, если муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок любому третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении.
При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по установленным законодательством правилам (статья 8 ФЗ об обороте земель).
Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (пункт 4 статьи 8 ФЗ об обороте земель).
33.Если приобретателем земельного участка на основании гражданско-правовой сделки является иностранный гражданин, иностранное юридическое лицо, лицо без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, договор купли-продажи земельного участка признается несоответствующим действующему законодательству.
В государственной регистрации права собственности на земельный участок, приобретенный в результате подобной сделки, следует отказать (пункт 2 статьи 2 и статьи 3 ФЗ об обороте земель). Вышеуказанные лица могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.
34.Однако право собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения может перейти к иностранному гражданину, иностранному юридическому лицу, лицу без гражданства, а также юридическому лицу, в уставном (складочном) капитале которого доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более 50%, по наследству (статья 11 ФЗ об обороте земель).
В данном случае в государственной регистрации права собственности на основании свидетельства о праве на наследство отказано быть не может. У указанных лиц в соответствии со статьей 5 ФЗ об обороте земель возникает обязанность произвести отчуждение земельного участка (см. пункт 10 настоящего Информационного письма).
35.Залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
V.Особенности оформления прав
(включая документы, необходимые для проведения
государственной регистрации прав) при предоставлении
земельных участков из земель сельскохозяйственного
назначения, находящиеся в государственной или
муниципальной собственности, гражданам и
юридическим лицам
36.Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность:
а) на торгах (конкурсах, аукционах) (пункт 1 статьи 10 ФЗ об обороте земель);
б) по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, арендатору земельного участка по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования такого земельного участка (пункт 4 статьи 10 ФЗ об обороте земель).
37.Передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 ЗК РФ, в случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации.
В случае, если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах). Организация и проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже права на заключение договоров аренды таких земельных участков осуществляются в соответствии со статьей 38 ЗК РФ (пункт 3 статьи 10 ФЗ об обороте земель).
38.При передаче земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в собственность или аренду на государственную регистрацию представляются:
- заявление;
- документ об уплате государственной пошлины;
- документ, удостоверяющий личность (для граждан); учредительные документы (для юридических лиц); документы, подтверждающие полномочия представителя (в случае обращения с заявлением о государственной регистрации представителя);
- кадастровый план земельного участка;
- решение органа исполнительной власти Приморского края или соответствующего органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка в аренду с приложением проекта границ земельного участка - в случае предоставления земельного участка без проведения торгов (пункт 2 статьи 10 ФЗ об обороте земель);
- решение уполномоченного органа о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка;
- протокол о результатах торгов, проведенных в соответствии Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков", с указанием сведений о том, что участниками торгов были два и более человек (пункт 5 статьи 447 ГК РФ) - в случае продажи земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка на торгах;
- договор купли-продажи (договор аренды) земельного участка;
- акт приема-передачи земельного участка (в случае его составления);
- документы, подтверждающие опубликование сообщения о приеме заявлений на заключение договоров аренды либо извещения о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка;
- письмо уполномоченного органа о том, что в течение месяца с момента опубликования сообщения о наличии предлагаемых для передачи в аренду земельных участков поступило только одно заявление о предоставлении земельного участка в аренду - в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов (пункт 2 статьи 10 ФЗ об обороте земель).
В связи с вышеизложенным складывается ситуация, когда владельцы земельных долей в ряде случаев не могут распорядиться своими долями, не затратив значительных средств на межевание своих земельных участков и приведения договорных отношений в соответствие с действующим гражданским и земельным законодательством.
Для решения этой проблемы Департамент имущественных отношений Приморского края, Управление Росрегистрации по Приморскому краю и Управление Роснедвижимости по Приморскому краю обращаются к главам муниципальных образований Приморского края с предложением организовать и профинансировать работы по уточнению списков владельцев земельных долей на подведомственной территории и формированию земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, для целей осуществления государственной регистрации прав и сделок с ними.
И.о. руководителя
Департамента имущественных
отношений Приморского края
Е.А.ФОРОСТЯНЫЙ
Руководитель Управления
Росрегистрации по Приморскому
Е.А.РУСЕЦКИЙ
Руководитель Управления
Роснедвижимости по краю Приморскому краю
В.Д.ШИЛЬНИКОВ