Письмо от 20.03.2007 г №№ 53/1-14-661, 16-09/51, 18/029803-10
Об использовании сельскохозяйственных угодий и собираемости платежей за использование этих земель
Департамент имущественных отношений Приморского края, Управление Федеральной налоговой службы России по Приморскому краю, Управление Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Приморскому краю обеспокоены ситуацией, сложившейся на территории Приморского края в части использования сельскохозяйственных угодий и собираемости платежей за использование этих земель.
Суть ситуации заключается в следующем:
1.Некоторые руководители сельскохозяйственных предприятий Приморского края, использующие часть земельных долей граждан (земельные паи) на условиях аренды при множественности лиц, отказываются выполнять обязательства по уплате земельного налога за граждан - собственников земельных долей (паев), мотивируя свое решение тем, что Указ Президента РФ от 07.03.96 N 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю, а также Постановление Правительства Российской Федерации от 1 февраля 1995 года N 96 "О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев" утратили силу с введением в действие Земельного кодекса Российской Федерации, а также Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Указом Президента РФ, Постановлением Правительства РФ N 96 был установлен порядок уплаты земельного налога, при котором при передаче земельной доли (пая) в аренду или в пользование, земельный налог по договору с собственником (дольщиком) мог уплачиваться арендатором или пользователем.
Согласно статьям 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду, т.е. во временное возмездное владение и пользование, могут быть сданы вещи, например тот же земельный массив, участок. Но земельная доля (пай) не вещь, а доля в праве и в аренду сдана быть не может. Поэтому договоры аренды земельных долей, заключенные ранее сельхозпредприятиями, - ничтожные, недействительные сделки. Государственная Дума, исправляя свою же ошибку, статьей 16 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" разрешила считать эти договоры действительными сделками сначала до 27.01.2007, затем до 27.01.2009. За оставшееся до этого срока время договоры аренды земельных долей должны быть приведены в соответствие с законом, т.е. переоформлены в договоры аренды земельных участков, находящихся в общей долевой собственности.
Для этого каждому гражданину-дольщику необходимо выполнить землеустроительные работы по определению границ передаваемых ими в аренду сельхозпредприятиям участков (это участки сельскохозяйственных угодий, в т.ч. пашня, сенокос, пастбище - составные участки земельной доли), поставить их на кадастровый учет. Далее получить в Управлении Росрегистрации по Приморскому краю свидетельство о праве собственности на земельный участок, заключить договор аренды и зарегистрировать его в Управлении Росрегистрации. Если это не будет сделано, то в силу вышеуказанного закона руководитель сельскохозяйственной организации вправе издать распоряжение (приказ) о доверительном управлении земельными участками, общая площадь которых равна суммарной площади используемых этим сельхозпредприятием в настоящее время земельных долей (паев).
2.В настоящее время в государственном земельном кадастре отсутствуют сведения о точных площадях используемых сельскохозяйственными предприятиями земельных долей, поскольку земельные доли, не являются земельными участками (ст. 6 Земельного кодекса РФ) и не являются ни объектами недвижимости (ст. 130 ГК), ни объектами кадастрового учета (ст. 1, ст. 19 Федерального закона "О государственном земельном кадастре"). Первичные списки собственников земельных долей, заключивших договоры аренды с сельхозпредприятиями в 1992 - 1996 гг., значительно изменились.
Кроме того, в большинстве муниципальных образований края сельскохозяйственные предприятия используют и невостребованные земельные доли (паи) без оформленных документов.
Актуализацией (уточнением) списков дольщиков-арендодателей должны по нашему мнению заниматься уполномоченные органы местного самоуправления, в бюджете которых консолидируются налоговые платежи за землю, а также сельскохозяйственные предприятия, получающие прибыль от использования этих земельных долей (паев).
Переоформление договоров аренды земельных долей сдерживается из-за сложной, длительной и дорогостоящей процедуры межевания земельных участков (массивов), находящихся в долевой собственности граждан, постановки их на кадастровый учет, выдачи гражданам документов о правах на землю.
В настоящее время в Госдуме находится ряд законопроектов, призванных значительно упростить процедуру переоформления договоров на аренду земельных долей.
Статьями 246 - 249 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, как арендатора, так и арендодателя. Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Изменение условий договора, в том числе и отказ от уплаты налогов за собственника имущества, возможны только по соглашению сторон (ст. 450 ГК). Если таковые изменения условий договоров уже произошли в сельскохозяйственных предприятиях, то граждане - собственники земельных долей (ст. 388 Налогового кодекса РФ) должны нести обязательства по уплате налогов за свои участки. Если эти изменения еще не произошли, то налоговые обязательства должны выполняться тем, кто эти обязательства (обязательства по договору) на себя взял - то есть арендатор.
3.Департамент имущественных отношений Приморского края, Управление Федеральной налоговой службы России по Приморскому краю и Управление Роснедвижимости по Приморскому краю рекомендует главам муниципальных районов, городских округов, на территориях которых имеются сельскохозяйственные организации, использующие земельные доли граждан на условиях аренды:
1.Принять нормативно-правовые акты, обязывающие руководителей сельхозпредприятий:
1.1.провести мероприятия по уточнению (актуализации) списков собственников земельных долей (арендодателей) с уточнением фактически используемых этими сельхозпредприятиями площадей массивов земель, соразмерных сумме площадей земельных долей, переданных в аренду;
1.2.предоставить соответствующие уточненные списки (реестры) собственников земельных долей в налоговые органы и органы кадастрового учета;
1.3.передать в территориальные отделы Управления Роснедвижимости по Приморскому краю сведения об используемых массивах земель дольщиков-арендаторов (без выполнения межевания по ним) с указанием их местоположения на планово-картографических материалах проектов перераспределения земель бывших совхозов, колхозов.
2.Во избежание нарушений налогового законодательства, до принятия федеральных нормативно-правовых актов, регулирующих процедуру упрощенного переоформления договоров аренды дольщиков, обязать руководителей сельскохозяйственных предприятий собрать общее собрание собственников земельных долей, заключивших ранее договоры аренды при множественности лиц, для решения вопросов по изменению условий ранее заключенных договоров аренды земельных долей в части обязательств по уплате налогов за землю, а также урегулирования вопроса по дальнейшим обязательствам по налоговым платежам за землю с определением конкретного плательщика земельного налога.
При изменении договоров обязательства сторон сохраняются в измененном виде.
Руководитель Департамента
имущественных отношений
Приморского края
В.А.КНИЖНИК
Руководитель Управления
ФНС России по Приморскому краю
С.А.ШЕФАТОВ
Руководитель Управления
Роснедвижимости по Приморскому краю
В.Д.ШИЛЬНИКОВ