Письмо УФНС по Приморскому краю от 01.11.2006 г № Б/Н
Об уплате земельного налога при фактическом использовании земельного участка и отсутствии права собственности на него
Вопрос:ЗАО "Трансинком" просит дать разъяснения по поводу уплаты и процентной ставки земельного налога.
Компанией в 2004 г. были приобретены в собственность нежилые здания и сооружения. О земельных участках в договорах купли-продажи оговорки не было. Компания, на ком в настоящее время находятся земельные участки, уплачивает земельный налог, но в аренду его сдать не может, так как земля является федеральной собственностью и представлена им в бессрочное пользование. На основании вышеизложенного просим разъяснить, является ли компания плательщиком земельного налога, если нет права собственности и нет аренды земли, но есть факт использования земли под стоящими зданиями? Если да, то по какой процентной ставке? Если нет, то как вернуть ранее уплаченный налог из бюджета?
Ответ: В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
До 1 января 2006 года налогообложение земельных участков осуществлялось на основании Закона РФ от 11.10.1991 N 1738-1 "О плате за землю" (далее - Закон).
Согласно ст. 1 Закона налогоплательщиками земельного налога признаются собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов. При этом за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
С 1 января 2006 года на всей территории Российской Федерации вступила в силу глава 31 "Земельный налог" НК РФ, согласно которой земельный налог устанавливается в качестве местного налога, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территории этих муниципальных образований.
Согласно ст. 388 гл. 31 НК РФ налогоплательщиками земельного налога признаются, в частности, организации, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. При этом налогоплательщиками земельного налога не признаются организации в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды.
При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (ст. 35 Земельного кодекса РФ).
При приобретении права собственности на здание, строение или сооружение на основании договора купли-продажи необходимо учитывать положения ст. 552 Гражданского кодекса РФ, согласно которым по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. При этом в случае продажи недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости (п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ).
С момента введения в действие Земельного кодекса РФ в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления (п. 1 ст. 20 Земельного кодекса РФ).
Учитывая, что здания и сооружения расположены на земельных участках, принадлежащих продавцу указанных зданий и сооружений на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю недвижимости в силу п. 1 ст. 20 Земельного кодекса РФ земельные участки на таком праве предоставляться не могут, покупатель как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования в связи с приобретением зданий и сооружений недвижимости, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность. Указанная позиция подтверждается Постановлением Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 24.03.2005 N 11.
До момента государственной регистрации прекращения права постоянного (бессрочного) пользования организации владеющей земельными участками (или вступления в силу актов, подтверждающих прекращение права постоянного (бессрочного) пользования) покупатель недвижимости не будет признаваться плательщиком земельного налога.
Одновременно сообщаем, что в случае, если организация приобретает право пользования земельными участками, занятыми зданиями и сооружениями на праве аренды, она также не будет признаваться плательщиком земельного налога. Однако в случае приобретения земельного участка в собственность обязанность по уплате земельного налога у покупателя земельного участка возникнет с момента государственной регистрации права собственности на земельный участок.