Письмо УФНС по Приморскому краю от 03.06.2005 г № 13-11/47/09403
О праве арендодателя-собственника учитывать расходы на содержание имущества в составе расходов, не облагаемых налогом
Вопрос:Основной вид деятельности индивидуального предпринимателя - сдача внаем нежилого недвижимого имущества, принадлежащего предпринимателю на правах собственности. Вправе ли предприниматель учитывать в составе расходов затраты по содержанию указанного имущества (электроэнергия, вывоз мусора и др.)?
Ответ: В случаях сдачи нежилого помещения в аренду собственник этого помещения и арендатор являются сторонами договора гражданско-правового характера - договора аренды помещения, заключаемого в соответствии с правовыми нормами, изложенными в параграфе 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, который может являться как физическим, так и юридическим лицом.
При этом имущество гражданина юридически не разграничено в случае, когда он является индивидуальным предпринимателем, поскольку он использует свое имущество не только для занятия предпринимательской деятельностью, но и в качестве собственно личного имущества, необходимого для осуществления своих неотчуждаемых прав и свобод.
Вместе с тем наличие у собственника имущества в свидетельстве о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя такого вида экономической деятельности, как "Операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг", не может изменить определенный гражданским законодательством статус принадлежащего ему, как физическому лицу, недвижимого имущества, даже если такое имущество сдается собственником в аренду в целях осуществления деятельности.
Сдача в аренду (наем) принадлежащего физическому лицу на праве собственности имущества является юридическим актом, удостоверяющим факт использования собственником своего законного права на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом.
В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Уплата коммунальных платежей, поддержание помещения в надлежащем состоянии, является обязанностью его собственника вне зависимости от того, используется это помещение самим владельцем или помещение сдается в аренду. В связи с этим указанные затраты собственника помещения не являются расходами, непосредственно связанными с получением дохода от оказания им услуги по сдаче в аренду принадлежащего ему помещения, и не учитываются при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц и единому социальному налогу.
Арендодатель получает обусловленную договором арендную плату, которая в соответствии со статьями 208, 209 и 224 главы 23 "Налог на доходы физических лиц" Налогового кодекса Российской Федерации является доходом, полученным налогоплательщиком в налоговом периоде от предоставления в аренду имущества, находящегося на территории Российской Федерации, и относится к группе доходов, по которым налоговая ставка установлена в размере 13 процентов независимо от размера дохода.
При этом размер арендной платы за наем помещения устанавливается в договоре по соглашению сторон. Следовательно, арендодатель имеет возможность учесть свои затраты, связанные с содержанием принадлежащего ему нежилого помещения, в назначаемой им арендной плате.
Таким образом, собственник помещения может компенсировать расходы по оплате коммунальных платежей, получая их в составе назначенной каждому из арендаторов арендной платы, исходя из той доли стоимости коммунальных услуг, которая приходится на каждого из арендаторов помещения в соответствии с занимаемой ими площадью.
Заместитель руководителя,
советник налоговой службы РФ I ранга
М.А.ИВАНОВ