Письмо от 14.11.2005 г № 18/886(01-10)
О возможности расторжения договора аренды земельного участка
Вопрос:Комитет по управлению муниципальной собственностью администрации Спасского муниципального района просит Вас разъяснить возникший вопрос по поводу предоставления индивидуальному предпринимателю земельного участка в собственность за плату под АЗС, расположенного по адресу с. Спасское, ул. Комсомольская, 142-а.
Дело в том, что изначально вышеуказанный земельный участок был предоставлен в аренду сроком до 31 декабря 2053 года ЗАО "Евгеньевское", для строительства и эксплуатации АЗС. ЗАО "Евгеньевское", согласно условиям договора аренды земельного участка и Земельному кодексу РФ, зарегистрировало право аренды земельного участка, в филиале N 4 "Учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Приморского края" по г. Спасск-Дальний и Спасскому району.
Двадцать третьего апреля 2004 года ЗАО "Евгеньевское" продало незавершенное строительство АЗС индивидуальному предпринимателю и заключило с ним договор субаренды на земельный участок.
В настоящее время индивидуальный предприниматель Якунин Александр Степанович желает приобрести земельный участок в собственность за плату, под незавершенным строительством АЗС, находящимся в его собственности.
Просим Вас разъяснить может ли комитет по управлению муниципальной собственностью администрации Спасского муниципального района расторгнуть в одностороннем порядке договор аренды земельного участка, заключенный с ЗАО "Евгеньевское" и предоставить участок в собственность за плату индивидуальному предпринимателю, так как новое руководство ЗАО "Евгеньевское" категорически против отказа от арендуемого земельного участка.
Ответ:УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОГО АГЕНТСТВА КАДАСТРА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ ПО ПРИМОРСКОМУ КРАЮ ПИСЬМО от 14 ноября 2005 г. N 18/886(01-10) О ВОЗМОЖНОСТИ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
Ответ: В соответствии с абз. третьим пункта 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
В ГК РФ и Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации. Более того, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ прямо указывает на необходимость государственной регистрации субаренды земельного участка.
В соответствии со ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его государственной регистрации.
Как следует из представленных документов, договор субаренды земельного участка, заключенный между ЗАО "Евгеньевское" и предпринимателем без образования юридического лица предусматривал срок действия 49 лет, т.е. подлежал государственной регистрации, которая до настоящего времени не произведена. Следовательно, данный договор является незаключенным, незаключенный договор не может быть расторгнут сторонами, в том числе и в одностороннем порядке.
Договор аренды земельного участка N 613 от 26.02.2004, заключенный администрацией муниципального образования Спасский район с ЗАО "Евгеньевское" досрочно может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным ч. 2 ст. 450, 619 ГК РФ и ст. 46 ЗК РФ.
Также обращаем Ваше внимание, что согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, покупатель с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Данное положение нашло подтверждение в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005.
Якунин А.С., как собственник объекта недвижимости, в соответствии со ст. 36 ЗК РФ имеет исключительное право покупки земельного участка, на котором указанный объект расположен.
Заместитель руководителя
Е.А.СОЛОВЕЙ